L’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, conegut com a plusvàlua municipal, és un tribut que s’aplica quan es transfereix la propietat d’un terreny urbà. Aquesta transferència es pot donar mitjançant compravenda, donació, herència o permuta.
Aquest impost grava la diferència entre el valor del terreny en el moment de la seva adquisició i el de la transmissió. El seu fonament rau en la revaloració del sòl a causa de millores urbanístiques, com ara la construcció d’infraestructures, serveis públics o desenvolupaments privats a la zona.
És important destacar que aquest tribut s’aplica exclusivament sobre el terreny, sense considerar el valor de les edificacions existents. A Immosfera t’expliquem tot el que has de saber d’aquest impost.
Qui ha de pagar la plusvàlua municipal i quan?
Aquest impost s’ha de pagar quan hi concorren tres condicions:
- Que el bé transmès sigui urbà, ja que els terrenys rústics no estan subjectes a aquest gravamen.
- Que la transmissió es faci per venda, donació, herència o permuta.
- Que el valor del sòl hagi augmentat des de la seva adquisició.
Des del 2017, una sentència del Tribunal Constitucional va establir que no s’ha de pagar aquest impost si el terreny no ha experimentat un guany de valor.
Pel que fa a la responsabilitat del pagament:
- A la compravenda, correspon al venedor.
- En una donació, el donatari l’ha d’abonar.
- En una permuta, ho paga qui rep el terreny de més valor.
- En una herència, és l’hereu qui n’assumeix el pagament.
El termini per liquidar-lo és de 30 dies hàbils en compravendes, donacions o permutes, mentre que en herències és de sis mesos, prorrogables sis més.
Càlcul de la plusvàlua municipal
Actualment, hi ha dos mètodes per determinar la base imposable:
- Mètode objectiu: Es calcula aplicant un coeficient sobre el valor cadastral del sòl, segons els anys transcorreguts entre la compra i la venda.
- Estimació real: Es basa en la diferència entre el preu de compra i el de venda del terreny.
En transaccions amb venedors no residents, el comprador actua com a subjecte passiu substitut, i és responsable del pagament de l’impost segons la normativa vigent.
I què passa si el venedor no és resident?
La participació de persones no residents al mercat immobiliari espanyol és cada vegada més comú, cosa que planteja interrogants sobre qui ha d’assumir el pagament de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana. Generalment, el venedor és responsable de l’impost municipal sobre la plusvàlua, ja que se suposa que obté un benefici amb la venda.
Tot i això, l’article 106.2 de la Llei d’Hisendes Locals estableix que, si el venedor no resideix a Espanya, el comprador assumeix el paper de subjecte passiu substitut. Els ajuntaments han adoptat aquesta disposició a les seves normatives fiscals, i han exigit que el comprador realitzi el tràmit. El Tribunal Suprem ha donat suport a aquest criteri i ha determinat que l’administració tributària s’ha d’adreçar al substitut, no al contribuent. A més, la Direcció General de Tributs ha ratificat que el comprador es pot acollir a supòsits de no-subjecció o sol·licitar l’aplicació de mètodes específics per calcular la base imposable.